L’investissement locatif intéresse actuellement de plus en plus d’habitants de l’Hexagone. On estime en effet que dans le pays, il s’agit d’une dépense résultant une rentabilité plus importante comparée à celle d’autres placements financiers. Or, cette idée reçue ne reflète pas toujours des rapports similaires aux réalités. Certains immobiliers peuvent garantir un maximum de revenus complémentaires en cas de mise en location, tandis que d’autres n’apporteront que des pertes. Heureusement, un indicateur, connu sous le nom « rentabilité locative », existe pour connaître en avance l’apport de l’action d’investir. Il convient de le calculer pour ensuite faire un constat. Découvrez dans cet article pourquoi et comment calculer la rentabilité locative.
Rentabilité locative : qu’est-ce que c’est et à quoi ça sert ?
La rentabilité locative est plus précisément un indicateur du rendement par an d’un investissement immobilier locatif. Elle présente le rapport entre les revenus générés par l’habitation et son coût lors de l’achat et des frais engendrés. Le paramètre s’exprime donc en pourcentage et son calcul s’effectue sur une base annuelle. On le détermine pour étudier l’intérêt de placer son argent dans l’acquisition d’un logement dans le but de le faire louer. Autrement dit, l’objectif est de connaître la capacité du bien destiné à la location à s’autofinancer et à offrir un bénéfice.
D’après son importance, il n’est pas étonnant que la rentabilité locative soit un facteur essentiel à considérer lorsqu’un investisseur à l’intention d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le mettre en location. À noter toutefois qu’elle n’est pas le seul critère à prendre en compte. L’emplacement du logement ainsi que la demande locative dans la ville où se situe celui-ci en disent également beaucoup sur l’intérêt d’investir.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Vous souhaitez acheter une maison pour la mettre en location ? Sachez que la définition de la rentabilité locative d’un bien immobilier doit être effectuée sur une durée de 12 mois. En effet, les charges et les encaissements peuvent grandement varier d’une année sur une autre. Cela dit qu’un seul rendement annuel ne reflète qu’imparfaitement le gain économique offert par un placement. Le calcul doit donc s’effectuer sur chacune des années que dure l’investissement. Trois cas figurent pour ce faire : rentabilité brute, rentabilité nette et rentabilité nette-nette. Ces derniers ont chacun leur propre formule. Ils sont présentés brièvement dans le tableau ci-dessus, avant d’être détaillés dans les lignes qui suivent.
| Type de calcul | Formule |
| Rendement locatif brut | [Loyer annuel / prix total d’achat] x 100 |
| Rendement locatif net | [(loyer annuel – charges et frais) / prix d’acquisition] x 100 |
| Rendement locatif net-net | [(loyer annuel perçu) – (toutes vos charges liées au logement + tous vos impôts liés au logement) / prix d’acquisition] x 100 |
Rentabilité locative brute
Il s’agit de la plus simple méthode de calcul du rendement locatif annuel. Elle permet de se faire une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre, présentant le score le plus élevé. C’est pour cela que les agents immobiliers la mettent presque systématiquement en avant. Ce mode de calcul a toutefois un inconvénient : le résultat obtenu se trouve assez éloigné de la réalité, donc ne permet pas d’avoir une vision réelle sur la rentabilité. Il ne considère pas en effet certains éléments variables comme les charges de location payées par le bailleur et la fiscalité.
Pour obtenir la rentabilité locative brute d’un bien immobilier par an, il suffit de diviser le montant du loyer mensuel multiplié par 12 par le coût de revient du logement. Ce dernier inclut toutes les dépenses d’acquisition : le prix d’achat du logement, les frais bancaires, les frais de chasse immobilière, les frais de courtage, les frais de notaires, etc. On multiplie ensuite le chiffre obtenu par 100.
Rentabilité locative nette
Donnant un résultat plus réaliste que celui du précédent, le rendement annuel net d’une location immobilière demeure un mode de calcul plus complexe. Il intègre en effet toutes les entrées et sorties d’argent. Le calcul prend donc en considération les charges locatives non récupérables sur le locataire, la taxe foncière devant être acquittée par l’investisseur, les dépenses de travaux et d’entretien (avant et pendant la mise en location), les intérêts d’un éventuel prêt immobilier utilisé lors de l’achat du bien et les frais de gestion ou encore les frais de la garantie de loyers impayés (GLI). La formule est donc la même que celle de la rentabilité brute, sauf qu’elle retranche du montant du loyer annuel les divers frais et dépenses. Autrement dit, elle soustrait ces derniers du loyer mensuel multiplié par 12.
Rentabilité locative nette-nette
La rentabilité nette se montre déjà intéressante pour avoir une idée précise de l’investissement, mais il y a encore mieux qu’elle : la rentabilité nette-nette. Cette dernière considère dans le calcul l’imposition sur les revenus locatifs, les prélèvements sociaux et les déductions fiscales éventuelles. Elle consiste donc à déterminer le rendement net de tout impôt. Sa formule est ainsi similaire à celle du rendement net, mais en incluant tous les impôts liés au bien immobilier dans les éléments qui vont soustraire le loyer annuel.
Comment évaluer un taux de rendement locatif ?
Il n’existe aucune référence sur le résultat pour déterminer si une rentabilité locative est bonne ou non. Un rendement locatif annuel peut être plus ou moins élevé selon l’emplacement de l’immeuble, du prix d’acquisition, des travaux réalisés, du niveau des charges, des loyers adoptés, etc. Le pourcentage atteint souvent 2 et 7 %, mais ceux qui dépassent ou n’atteignent pas cet intervalle ne sont pas rares. En règle générale, les logements dans les zones résidentielles disposent d’une rentabilité plus faible en raison des prix d’achats trop élevés. Ce cas concerne principalement Paris et les grandes villes des régions françaises. Par ailleurs, certains milieux de l’Hexagone procurent des rendements qui s’approchent des 10%. Avant de vous lancer, veuillez aussi vous renseigner sur la manière de négocier le prix d’une maison pour vous aider à avoir plus de bénéfice.
Existe-t-il un moyen facile de calculer la rentabilité locative ?
Payer un professionnel pour confier la définition d’un rendement locatif n’est pas nécessaire. De nombreuses simulations en ligne existent pour faciliter la tâche et gagner du temps dans l’estimation. Il est tout de même préconisé de trouver un site complet qui prend en compte toutes les variables requises pour le calcul.