L’astuce simple pour calculer votre plus-value immobilière sans être un expert-comptable

Avez-vous déjà rêvé de dénicher une opportunité immobilière qui vous rapporte beaucoup d’argent, pourtant vous avez peur de faire une mauvaise vente ? Il est vrai que le terme de « plus-value immobilière » peut être intimidant au premier abord. Ce terme technique désigne l’ensemble des bénéfices que vous pouvez avoir après la revente d’une maison. En fonction de l’état du logement, elle peut être relativement conséquente. Il est important de la connaître pour bâtir votre futur patrimoine immobilier et l’investir. De plus, l’investissement immobilier est un pas vers l’indépendance financière. Avez-vous une résidence ou un appartement à vendre ? Nous vous montrerons comment procéder au calcul d’une plus-value immobilière pour mener à bien votre vente.

Les avantages d’avoir une plus-value sur votre maison

Vous bénéficiez d’une exonération et d’abattement fiscal sur la plus-value immobilière. Une exonération est une disposition fiscale spécifique. En général, c’est le gouvernement qui vous l’accorde. Cette disposition accorde une exemption sur les taxes ou impôts sous  plusieurs conditions. Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions sont à respecter :

• Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale dans les 4 dernières années ;
• Le produit de cession doit être utilisé dans les 24 mois pour l’acquisition de la résidence principale ;
• Vous devez effectuer l’opération de la première cession ;
• Votre vente doit être votre résidence principale ;
• La valeur de votre bien ne doit pas excéder les 15 000 euros ;

Un abattement immobilier est une réduction d’impôt que l’on peut avoir lorsque l’on vend une maison ou un appartement. Pour cela, vous devez détenir votre maison ou appartement le plus longtemps possible. Bien entendu, le logement doit être entretenu. Pour bénéficier d’une exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur vos plus-values immobilières, vous devez le détenir pendant 22 ans.

Votre abattement d’impôt sur le revenu est de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Au total, vous obtenez 100 % au terme de 22 ans.

Vous pouvez gagner plus 20 000 € de plus-value en investissant dans des rénovations

Fabio, 19 ans, était en pleine reconversion professionnelle. Il a souhaité ouvrir son entreprise de location de bateaux. Pour trouver un fond de départ, il a acheté en indivision avec ses parents un joli appartement à 79 000 € à crédit et l’a rénové pour obtenir un bon prix. Il a donc divisé les frais en 33 % chacun.

Lorsqu’il a acheté cet appartement en indivision avec ses parents, Fabio l’avait en résidence principale et ses parents en résidence secondaire. Ce qui fait que ses 33 % n’étaient pas imposable, mais les 66 % de ses parents l’était. En somme, il aura payé au d’énormément de taxes.

La deuxième erreur a été de contracter un crédit immobilier sur 15 ans. Donc, il devait être minutieux sur sa stratégie de vente. Il aurait vendu son appartement en location et ça lui aurait coûté plus d’argent. La troisième erreur a été l’achat des matériaux. S’il a acheté ses matériaux dans un quartier plus coté, le prix de vente aurait doublé. Maintenant qu’il put se relever de ses erreurs, il a pu revendre l’appartement à 120 000 € avec une plus-value de 41 000 €.

Pourquoi nous vous racontons l’histoire de Fabio ? Cette histoire vous permet de ne pas culpabiliser lorsque vous faites des erreurs. Par ailleurs, vous pouvez gagner davantage en faisant des rénovations dans votre maison.

Comment calculer la plus-value immobilière?

Faites la différence entre le prix de vente de votre maison en incluant tous les frais et le prix d’achat. Le prix de vente est enregistré dans l’acte de vente. Vous pouvez enlever les frais de diagnostics obligatoires, les commissions de l’agence immobilière ainsi que la TVA. Le prix d’acquisition est marqué dans l’acte d’origine. Ce dernier comprend les frais supplémentaires tels que la commission d’agence et les frais de notaire. Vous pouvez également rajouter le prix des travaux.

Par exemple, vous achetez un bien immobilier à 200 000 €. Vous effectuez des travaux pour 18 500 €. Vous en faites une résidence principale pendant 3 ans. Ensuite vous la vendez et vous en faites une résidence secondaire pendant les 4 prochaines années. Votre prix est de 300 000 €. Vous obtenez donc une plus-value de 100 000 €. Pour plus de lecture, consultez notre article qui vous montre comment procéder au calcul de la mensualité d’un prêt immobilier.