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L’investissement locatif est un moyen pratique de générer des revenus grâce à un bien immobilier. L’habitation une fois acquise va ainsi faire l’objet d’une mise en location en vue de rentabiliser l’investissement. Mais comment s’assurer d’un investissement locatif rentable ? Comment évalue-t-on la rentabilité d’un logement à louer ? Quels facteurs peuvent impacter sur le rendement d’une propriété immobilière à mettre en location?
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Rentabilité d’un investissement locatif: est-ce toujours évidente ?
L’investissement locatif peut générer un taux de rendement compris entre 2 et 8 %, et parfois même un peu plus. Tout va dépendre du choix de la localisation et des caractéristiques de l’immobilier à rentabiliser par sa mise en location.
Les studios et les appartements classés T1
Les studios et les appartements de petites surfaces présentent l’avantage d’offrir un prix plus élevé par mètre carré. À noter toutefois que ce prix peut varier en fonction de la localisation géographique et de la situation du marché. En France, les principales villes comme Bordeaux, Lyon, Paris et Toulouse concentrent un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs.
Les petits appartements et studios y sont particulièrement recherchés. Dans ces zones, la demande locative en appartement de petites surfaces demeure aussi très élevée. Le seul inconvénient réside dans le fait que les locataires tendent souvent à déménager.
Les maisons et les appartements classés T4
Les maisons et les appartements classés T4 rapportent moins que les petites surfaces pour une location au mètre carré. Notons néanmoins que l’investissement locatif dans les grandes habitations présente comme avantage le fait d’offrir plus de stabilité.
L’habitation étant bien entretenue (dans la majorité des cas) permettra aussi de diminuer les dépenses à consacrer à divers travaux. À long terme, cette stabilité pourra surtout générer un impact positif sur la rentabilité de l’investissement locatif.
Les habitations comprenant deux à trois pièces
À mi-chemin entre les petits et grands appartements, les maisons comprenant deux à trois pièces offrent un rendement correct. Ce type d’investissement locatif permet aussi de limiter les risques de vacance locative et de diminuer les frais d’entretien.
En matière d’investissement locatif, plus celui-ci est important, plus le risque sera élevé. Quel que soit le type d’immobilier à rentabiliser grâce à l’investissement locatif, on devra toujours songer à limiter ce risque.
Comment détermine-t-on la rentabilité d’un bien immobilier à louer?
La rentabilité de l’investissement locatif est assez complexe à calculer. Ce calcul doit tenir compte de deux éléments principaux à savoir : la rentabilité brute et la rentabilité nette.
La rentabilité brute
Il convient de déterminer la rentabilité brute pour avoir une première idée de rendement d’un investissement locatif. Pour calculer cette rentabilité, il faudra diviser la somme des loyers perçus durant l’année par le prix d’acquisition du bien. Ensuite, on multiplie le tout par 100 et on obtient le taux de rentabilité exprimé en pourcentage.
La rentabilité nette
À lui seul, le calcul de la rentabilité brute est loin d’être suffisant pour aider à déterminer si l’investissement rapporte. Notons en effet que ce calcul ne tient pas compte de la totalité des charges qui restent à déduire. D’où la nécessité de déterminer la rentabilité nette. Pour calculer cette rentabilité nette de charges, il faudra soustraire :
– L’IFPB (Impôt Foncier sur la Propriété Bâtie),
– Les dépenses liées à divers travaux,
– Les frais de gestion du bien immobilier au cas où celle-ci serait confiée à une entreprise,
– Les frais d’assurances en vue de couvrir les loyers impayés,
– Les intérêts d’emprunts (au cas où vous auriez souscrit un crédit immobilier pour l’achat du bien),
– Les charges qu’on ne peut pas récupérer sur les locataires pour le cas d’une copropriété.
Quels facteurs impactent sur la rentabilité d’un immobilier à louer?
Plusieurs facteurs sont susceptibles d’impacter sur la rentabilité d’un bien immobilier à mettre en location. Parmi ces facteurs comptent :
Les allègements fiscaux
L’abattement fiscal appliqué sur les revenus locatifs perçus peut aider à générer un bénéfice net plus ou moins considérable. Tout va notamment dépendre du statut fiscal choisi. Afin de pouvoir générer assez de revenus grâce à l’investissement locatif, il convient de consulter un fiscaliste expert en immobilier.
Le montant du loyer appliqué
Beaucoup de propriétaires seraient tentés de faire grimper le loyer pour espérer pouvoir rentabiliser leur investissement locatif. Or, le marché de l’immobilier reste assez conjectural. C’est pourquoi on devrait plutôt appliquer un loyer raisonnable. Cette tarification de loyer doit s’adapter à l’offre et refléter la réalité du marché immobilier, qui rappelons-le, reste fluctuant.
Le prix d’acquisition de l’immobilier
L’achat d’un immobilier au meilleur prix aura toujours un impact positif sur la rentabilisation d’un investissement locatif. Moins ce prix d’acquisition sera élevé, plus le taux de rentabilité sera conséquent. Découvrez aussi ce qu’est un immeuble de rapport.
