Calcul rentabilité locative : les principaux éléments à savoir

Dès le moment où vous vous intéressez à investir dans un projet en particulier, qu’il soit dans immobilier ou non, il est important de calculer la rentabilité de ce dernier. En effet, celui qui investit s’attend à obtenir un certain profit de son investissement. Estimer à l’avance ce que l’investissement peut rapporter s’avère important afin de pouvoir décider si le jeu en vaut la chandelle. Cet article va vous aider dans le calcul de la rentabilité locative, un des indicateurs clés de performance de l’investissement immobilier.

Définition et calcul de la rentabilité locative

La rentabilité locative correspond au rapport entre les revenus obtenus à partir d’un logement mis en location par rapport au prix avec lequel il a été acheté. Elle est exprimée en pourcentage. Sa formule est donc Loyer annuel (12 mois) divisé par Prix d’acquisition multiplié par 100.

Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette

La formule que nous venons d’énoncer plus haut permet de calculer la rentabilité locative brute. Elle permet de donner un aperçu de la rentabilité locative d’un investissement. Il faut cependant noter qu’à cette rentabilité brute se grèvent certaines charges que vous devez payer en tant que propriétaire. Et c’est après déduction de ces dernières que vous obtiendrez la rentabilité nette. La rentabilité nette est donc le rendement brut déduit des charges locatives annuelles.

Ces charges sont constituées des charges locatives non récupérables, des charges pour travaux d’entretien, des frais de gestion locative ou d’autres frais administratifs liés à la location, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière et éventuellement des frais de garantie de loyers impayés. Pour calculer la rentabilité locative nette, il suffit de soustraire le total des charges listées précédemment de la location annuelle, de diviser par la valeur d’acquisition et de multiplier le résultat par 100.

Il existe par ailleurs un autre indicateur qui est la rentabilité nette. On parle ici de la rentabilité nette à laquelle il faut ajouter les différents avantages fiscaux obtenus et déduire les éventuels prélèvements sociaux et les impôts sur les revenus locatifs. Il s’agit là d’un indicateur encore plus précis sur la rentabilité locative.

De ce qui précède, il est évident que la rentabilité locative peut être différente d’une année à une autre puisque les revenus locatifs, les charges locatives ainsi que les différents avantages fiscaux ne sont pas identiques tous les ans.

Existe-t-il un bon pourcentage de rentabilité locative?

Maintenant que vous êtes en mesure de calculer la rentabilité locative, vous vous demandez probablement s’il existe une bonne valeur pour cet indicateur. Il faut savoir qu’il n’y a pas de réponse unilatérale là-dessus. En effet, ce pourcentage diffère d’un lieu à un autre et du type de bien mis en location.

Comme nous le savons tous, la rentabilité locative nette est fonction des différentes charges relatives à celle-ci. Plus les charges seront élevées, moins élevée sera la rentabilité et vice versa. Par ailleurs, le loyer pratiqué influencera également la valeur de cette rentabilité locative. En outre, des facteurs tels que la vacance locative peuvent également avoir un impact majeur sur la diminution de la rentabilité locative. Il arrive parfois qu’un logement présente de bonnes conditions telles qu’un très bon loyer et des charges locatives réduites. Malgré cela, le manque à gagner à l’origine d’un bien qui est resté inoccupé pendant des mois réduira forcément sa rentabilité locative.

La fourchette de référence la plus utilisée est comprise entre 2 à 7 %. Il s’agit là d’une référence basée sur la rentabilité nette. Et encore, il faut le rappeler, tout dépendra du type de bien, du loyer pratiqué, du lieu d’implantation et des caractéristiques du logement mis en location. Certaines villes pourront avoir une rentabilité moindre par rapport à d’autres villes.

Quel type de logement présente une meilleure rentabilité locative?

De manière générale, les professionnels de l’immobilier recommandent d’investir dans des logements de petite surface comme les studios. Pourquoi? Parce qu’ils sont plus rentables. Le taux de vacation pour ces petites surfaces est assez réduit. Il permet de garantir une rentabilité locative assez régulière d’une année à une autre. Les logements de type F4 ou F5 ou les maisons par contre offrent un meilleur rendement sur le long terme. Découvrez aussi comment calculer un prêt immobilier.