Comprendre l’investissement en SCPI : un guide complet pour les investisseurs

L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) gagne en popularité parmi les investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles et obtenir des rendements attractifs sans les contraintes de la gestion locative immobilière directe. Ce type de placement permet d’investir dans l’immobilier grâce à l’achat de parts de sociétés qui détiennent et gèrent des biens immobiliers.

Ces actifs immobiliers peuvent être sur des secteurs très divers, comme les bureaux, les commerces, la santé, la logistique… selon la stratégie de la SCPI. CI-dessous, nous allons explorer les différentes facettes de l’investissement en SCPI, de ses avantages et risques aux stratégies d’optimisation fiscale.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société dont l’objet principal est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En investissant dans une SCPI, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille de biens immobiliers et percevez des revenus locatifs proportionnels au nombre de parts que vous détenez. Pour mieux comprendre ce concept, vous pouvez consulter cette page dédiée à comprendre l’investissement en SCPI.

Types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI permettant aux investisseurs de choisir les projets d’investissements qui correspondent le mieux à leurs objectifs financiers. Les principales catégories incluent les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation.

Les SCPI de rendement se concentrent sur l’acquisition de biens commerciaux tels que bureaux, commerces ou entrepôts, offrant un risque restreint et des revenus réguliers. Les SCPI fiscales quant à elles permettent d’obtenir des réductions d’impôt via des dispositifs comme le déficit foncier, Pinel, Malraux, et autres régimes fiscaux.

Enfin, les SCPI de capitalisation cherchent à acquérir des biens sous-évalués afin de les revendre à un prix supérieur après travaux de rénovation, générant ainsi une plus-value, en revalorisant leur prix de part.

Les avantages de l’investissement en SCPI

Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages par rapport à l’acquisition directe de biens immobiliers. Parmi les principaux attraits figurent la mutualisation des risques, la liquidité relative, la facilité de gestion, et les opportunités fiscales.

Mutualisation des risques

En investissant dans une SCPI, votre capital est réparti sur plusieurs biens immobiliers situés dans différentes régions, voire différents pays. Cette diversification réduit drastiquement l’impact financier potentiel dû à des problèmes locatifs ou économiques localisés.

Facilité de gestion

La gestion du portefeuille immobilier, y compris la recherche de locataires, la collecte des loyers, et la maintenance des propriétés, est confiée à une société de gestion professionnelle. Cela libère les investisseurs des tracas liés à la gestion quotidienne d’un bien immobilier.

Opportunités fiscales

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier offrent de nombreuses possibilités d’allègement fiscal, il est possible par exemple d’investir en nue-propriété sur une part (vous profiterez d’une décote à l’achat, vous ne payerez pas d’impôts sur la durée du démembrement, et toucherez une plus-value à la fin en devenant plein propriétaire), ou encore en profitant des SCPI européennes qui bénéficient d’une imposition plus légère, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation de l’actif immobilier.

Certains types de SCPI offrent des avantages fiscaux significatifs, notamment les SCPI fiscales qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu grâce à des dispositifs comme le déficit foncier. Ces mécanismes peuvent améliorer le rendement global de l’investissement, mais, revers de la médaille, elles ont des rendements bien moindres.

Les risques associés aux SCPI

Comme tout type de placement, investir dans des SCPI comporte des risques qu’il est essentiel de comprendre et d’évaluer avant de s’engager.

Risque de vacance locative

Il existe toujours un risque que certains biens immobiliers restent inoccupés pendant une période donnée, ce qui pourrait affecter les revenus locatifs perçus. La diversification des actifs au sein d’une SCPI peut cependant pallier partiellement ce risque. En général le Taux d’Occupation Financier (TOF) des SCPI est bien supérieur à 90%.

Le TOF est le calcul du total des loyers divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués

Variabilité des rendements

Les rendements des SCPI ne sont pas garantis et dépendent de multiples facteurs économiques et immobiliers. Il est crucial d’évaluer les performances passées et futures probables avant d’investir. Attention, tout de même, puisque les performances passées ne préjugent pas des performances futures, il faudra associer cette étude à d’autres indicateurs de la SCPI.

Risques de marché

Le marché immobilier peut connaître des hauts et des bas, impactant ainsi la valeur et la rentabilité des investissements réalisés. Un ralentissement économique, des modifications législatives ou réglementaires peuvent aussi influencer négativement les performances des SCPI.

Comment choisir une SCPI

Sélectionner la bonne SCPI nécessite une analyse approfondie des critères tels que le rendement, les frais associés, la qualité de la gestion, la diversification des investissements, la valeur de reconstitution de la part de SCPI, la liquidité actuelle. Il est judicieux de comparer plusieurs SCPI avant de prendre une décision.

Évaluation du rendement

Pour évaluer le rendement d’une SCPI, il convient d’analyser le Taux de Distribution (TD), qui représente le ratio entre les dividendes versés et le prix de la part. Un TD élevé indique une meilleure performance de la SCPI.

C’est le premier critère que les investisseurs regardent pour faire le classement des SCPI, il ne faut tout de même pas rester obnubilé par ce seul critère qui peut varier d’une année sur l’autre en fonction de la performance sur les actifs immobiliers achetés, qui vont délivrés des rendements escomptés plus ou moins important

Qualité de la gestion

La société de gestion joue un rôle pivot dans la réussite de la SCPI. Une équipe expérimentée avec une solide track record pourra maximiser les revenus locatifs et optimiser les investissements. L’historique de la gestion doit être pris en compte attentivement, ainsi que la capitalisation de la SCPI (certaines sont à des millions d’euros, d’autres à des milliards d’euros).

Diversification des investissements

Inspecter la répartition géographique et sectorielle des actifs dans lesquels investit la SCPI est déterminant. Une diversification optimale protège contre les fluctuations du marché et améliore la stabilité des revenus locatifs.

D’ailleurs, à ne pas s’y tromper toutes les dernières SCPI qui se sont lancées fin 2023, début 2024, sont des SCPI européennes avec une stratégie diversifiée (c’est-à-dire prête à acquérir tout actif immobilier dans n’importe quel secteur et non pas que sur une thématique privilégiée)

Frais associés

Les frais impliqués dans l’achat et la détention de parts de SCPI varient d’une société de gestion à l’autre. Il est crucial de considérer les frais de souscription, et les frais éventuels de sortie lors de la sélection d’une SCPI. Il est possible d’obtenir du cashback sur les frais de souscription. Certaines SCPI, quant à elles, sont même à 0 frais de souscription.

Optimisation fiscale avec les SCPI

Investir en SCPI peut offrir des opportunités intéressantes pour réduire sa charge fiscale. Que ce soit à travers le démembrement de parts de SCPI, l’achat de parts de SCPI européennes, ou via une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’autres dispositifs de défiscalisation comme le Denormandie, il existe de nombreuses manières de faire de l’optimisation fiscale sur son investissement.

Déficit foncier

Les SCPI fiscales peuvent permettre aux investisseurs de bénéficier du déficit foncier, c’est-à-dire de déduire les charges liées aux travaux d’entretien et de réparation des revenus fonciers. Cette réduction du revenu imposable peut abaisser notablement l’impôt sur le revenu.

Dispositifs fiscaux spécifiques

Certaines SCPI sont éligibles à différents dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie, Pinel, Malraux ou encore Girardin. Chaque dispositif offre des avantages particuliers en termes de réduction d’impôt, surtout si l’objectif est une économie d’impôt conséquente.

SCI à l’IS

Il est parfois avantageux d’investir en SCPI via une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce montage peut permettre de maîtriser la fiscalité sur les bénéfices non distribués tout en optimisant la succession grâce à une transmission facilitée des parts.

L’investissement en SCPI représente une alternative intéressante à l’immobilier traditionnel et aux placements financiers classiques.

Offrant à la fois des possibilités de rendements attrayants et des solutions de diversification optimales, ce type de placement attire de plus en plus d’investisseurs désireux de renforcer leur patrimoine tout en profitant des avantages fiscaux possibles.