Création LMNP : quelles sont les différentes étapes ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est l’un des dispositifs immobiliers les plus attractifs de par ses avantages fiscaux et sa gestion simplifiée au régime micro-BIC ou régime réel. Mais comment obtenir son statut LMNP et quelles sont les démarches administratives à suivre ? Voici un guide étape par étape sur les formalités pour pouvoir louer en location meublée non professionnelle.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif immobilier permettant aux propriétaires de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ce statut est particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à générer des revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité.

Pour pouvoir être loué, le logement doit contenir tout le mobilier nécessaire à une occupation immédiate. La liste des équipements obligatoires est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et comprend notamment :

• Un lit avec couette ou couverture
• Une table et des chaises
• Un espace de rangement
• Des équipements de cuisine (plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle)
• Du matériel d’entretien (aspirateur, balai…)

Le logement doit offrir des conditions de décence et de confort suffisantes pour être habitable immédiatement par le locataire.

Comment obtenir le statut LMNP : guide des étapes

1 – Déclarer son début d’activité en LMNP

L’immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches d’immatriculation LMNP se font via le Guichet Unique de l’INPI. Cette inscription est obligatoire et permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer ses revenus.

Procédure d’immatriculation sur l’INPI :

1. Créer un compte sur le site de l’INPI.
2. Sélectionner « Créer une entreprise » et choisir l’activité « Loueur en meublé ».
3. Remplir le formulaire en ligne avec les informations suivantes :

• Date de début d’activité (souvent la date d’achat du bien ou la première location).
• Adresse du bien mis en location.
• Régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).

4. Valider et envoyer la demande d’immatriculation.
5. Réception du numéro SIRET sous quelques jours (jusqu’à 3 semaines selon les délais administratifs).

Bon à savoir : La déclaration est gratuite, et il n’y a pas de frais d’immatriculation pour une LMNP en nom propre.

2 – Choisir son régime fiscal

Une fois l’immatriculation faite, le propriétaire LMNP doit choisir son régime fiscal, qui déterminera la manière dont ses revenus locatifs seront imposés.

Le régime micro-BIC

Pour les investisseurs dont les recettes de l’activité de loueur meublé ne dépassent pas 77 700 € par an. Il permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés tombe à 30 % dans une limite de 15 000 € contre 50 % dans une limite de 77 700 € auparavant.

Le régime réel simplifié

Pour les investisseurs dont les recettes de l’activité de loueur meublé dépassent pas 77 700 € par an. Ce régime offre la possibilité d’amortir le bien et les meubles, réduisant fortement l’imposition. Il permet également de déduire un certain nombre de charges incombées à l’investisseur : frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière ou encore frais de gestion locative notamment.

3 – Déclarer son activité aux impôts

Après l’obtention du numéro de SIRET, le loueur doit informer l’administration fiscale pour finaliser sa déclaration LMNP. La LMNP étant considérée comme une activité commerciale, elle est soumise à la CFE, un impôt local calculé sur la base de la valeur locative du bien. La déclaration se fait auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) avec le formulaire n°1447-C qui correspond à la CFE.

4 – Déclarer ses revenus locatifs chaque année

Tous les revenus perçus en LMNP doivent être déclarés à l’administration fiscale.

• Formulaire 2042-C-PRO : déclaration complémentaire pour les revenus de LMNP.
• Formulaire 2031 (si régime réel) : déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le numéro SIRET sera demandé par le centre des impôts.
• Période de déclaration : en même temps que la déclaration d’impôt classique (généralement au printemps).

Quelles sont les erreurs à éviter lors de la création d’un statut LMNP ?

Lors de la création d’une activité de location meublée, certaines erreurs peuvent entraver la rentabilité de votre investissement ou vous exposer à des sanctions administratives. Voici les pièges les plus courants et comment les éviter.

Se tromper de régime fiscal

L’une des décisions les plus importantes lors de la création d’un LMNP est le choix du régime fiscal. Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les investisseurs aux recettes moins élevées, mais il n’est pas toujours le plus avantageux. L’abattement de 50 % peut sembler attractif, mais il ne permet pas de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt) ou encore d’amortir l’acquisition du bien et le mobilier. Si vos charges dépassent 50 % de vos revenus locatifs, le régime réel est plus intéressant.

Mal déclarer la date de début d’activité

La date de début d’activité influence la fiscalité et les charges déductibles.

Si vous fixez une date trop tardive, vous pourriez perdre la possibilité de déduire certaines charges (frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux…). Une erreur de date peut également provoquer un redressement fiscal si l’administration estime que vous avez différé l’enregistrement de votre activité.

Ne pas s’enregistrer dans les délais

Depuis 2023, l’enregistrement sur le Guichet Unique de l’INPI est obligatoire. Vous devez vous déclarer dans un délai de 15 jours après la mise en location du bien. Effectuez votre déclaration le plus tôt possible pour éviter les complications administratives.

Mal gérer la comptabilité

En régime réel, il est obligatoire de tenir une comptabilité complète de l’activité LMNP (bilan, compte de résultat, registre des amortissements…). Une mauvaise gestion peut entraîner un redressement fiscal ou une perte d’avantages fiscaux. Il est ainsi recommandé de passer par un expert comptable pour la gestion de la comptabilité.