Acheter une maison à Genève quand on est étranger : ce qu’il faut savoir

La loi Lex Koller : le cadre légal qui régit l’achat immobilier pour les étrangers

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, communément appelée Lex Koller, constitue le premier obstacle légal que tout acheteur étranger rencontre en Suisse. Cette loi limite l’accès à la propriété pour les ressortissants non européens qui ne résident pas en Suisse.

Concrètement, la situation diffère selon le statut de l’acheteur :

1. Les ressortissants de l’UE ou de l’AELE titulaires d’un permis B ou C peuvent acheter une résidence principale à Genève sans autorisation spéciale.
2. Les ressortissants hors UE avec un permis C bénéficient des mêmes droits que les citoyens suisses.
3. Les personnes sans permis de séjour ou avec un permis B hors UE font face à des restrictions importantes et nécessitent une autorisation cantonale.

Il convient donc d’identifier précisément son statut administratif avant d’entamer toute démarche. Une agence spécialisée comme FGP Swiss & Alps accompagne ses clients dans cette analyse préliminaire afin d’éviter tout blocage en cours de processus. Vous pouvez d’ailleurs voir toutes les propriétés à Genève disponibles sur leur plateforme pour vous faire une première idée du marché.

Le marché immobilier genevois : des prix élevés, une demande soutenue

Genève affiche l’un des marchés immobiliers les plus tendus d’Europe. La demande dépasse régulièrement l’offre disponible, ce qui maintient les prix à un niveau élevé depuis plusieurs décennies. Les communes les plus prisées comme Collonge-Bellerive, Cologny ou Vandœuvres concentrent une forte demande de la part des acheteurs étrangers fortunés. Ces zones offrent de grandes villas avec jardin, une proximité avec le lac et un accès rapide au centre-ville.

Pour un budget plus accessible, les communes périphériques comme Meyrin, Vernier ou Lancy permettent d’accéder à des maisons de ville ou des villas mitoyennes dans une fourchette plus raisonnable. Le marché reste cependant compétitif partout dans le canton.

Les délais de vente raccourcissent dans les segments les plus demandés. Un acheteur sérieux doit donc se préparer rapidement et disposer d’une pré-approbation bancaire avant même de visiter un bien.

Le financement : comment les banques suisses évaluent un acheteur étranger

Les établissements bancaires suisses appliquent des critères rigoureux pour accorder un crédit hypothécaire à un acheteur étranger. Plusieurs éléments entrent dans l’évaluation du dossier.

L’apport personnel représente généralement au moins 20 % du prix du bien, dont 10 % doivent provenir de fonds propres directs (épargne, héritage, donation). Les 10 % restants peuvent provenir d’un deuxième pilier.

La capacité financière constitue un critère central. La banque vérifie que les charges liées au logement (intérêts hypothécaires calculés à un taux théorique de 5 %, amortissement et frais d’entretien) ne dépassent pas un tiers des revenus bruts.

La stabilité des revenus joue également un rôle déterminant. Un contrat de travail local en Suisse rassure davantage les banques qu’une situation d’entrepreneur indépendant à l’étranger. Certaines banques privées proposent des solutions sur mesure pour les profils atypiques.

Les étapes concrètes pour finaliser l’achat

Une fois le bien trouvé et le financement obtenu, l’achat se déroule en plusieurs étapes précises.

1. La signature d’un contrat de réservation ou d’une promesse de vente engage les deux parties et fixe les conditions de la transaction.
2. L’acte authentique se signe obligatoirement devant un notaire genevois, qui vérifie la conformité de la transaction avec la législation en vigueur.
3. L’inscription au registre foncier officialise le transfert de propriété et confère à l’acheteur tous ses droits sur le bien.

Les frais annexes à prévoir représentent environ 3 à 5 % du prix d’achat. Ils comprennent les droits de mutation, les honoraires du notaire et les frais d’inscription au registre foncier. Ces coûts varient légèrement selon la nature de la transaction.

Faire appel à une agence immobilière locale permet de gagner un temps précieux. FGP Swiss & Alps propose par exemple un accompagnement complet aux acquéreurs étrangers, depuis la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire.

Quelques conseils pratiques avant de se lancer

Acheter à Genève en tant qu’étranger nécessite une préparation rigoureuse. Voici quelques recommandations utiles :

1. Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier suisse pour analyser sa situation au regard de la Lex Koller.
2. Comparer plusieurs établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions hypothécaires.
3. Ne pas sous-estimer les délais : une transaction complète prend en moyenne deux à quatre mois à Genève.
4. Anticiper la fiscalité : la propriété immobilière génère une valeur locative imposable en Suisse, un point souvent surprenant pour les acheteurs étrangers.

Le marché genevois reste exigeant, mais il offre une sécurité juridique et une stabilité que peu de marchés européens peuvent égaler. Avec une bonne préparation et des conseils adaptés, l’acquisition d’une maison à Genève reste un objectif accessible pour les étrangers qui remplissent les conditions requises.